マンション投資 失敗の新たな展開
不動産相場はアメリカでも九○年代の初めには低迷していたのである。
九一年から九二年にかけて、住宅ローンを扱う中小の貯蓄銀行（セィビングアンドローン）が一五○○行も倒産した。
倒産した銀行の担保不動産を、住宅整理公社が一括して入札に出し、これを安値で落札して、売買益を稼いだ不動産投信もある。
アメリカはベンチャービジネスとベンチャーキャピタルがもっとも発達し、もっとも生き生きと活躍している国である。
不動産相場の反落を見て、すかさずベンチャービジネスが台頭し、不動産投信を次々に設定した。
生まれたばかりの不動産投信に投資するベンチャーキャピタルもあった。
あえてリスクに挑戦する勇敢な個人投資家も多かった。
勇敢な投資家に支持されて、アメリカの不動産投信は、短期間に一七兆円を集めた。
それでも一般の投資家になじみの薄い不動産投信が成長するためには、相場の水準が重要な鍵を握っていた。
発射台が低ければ低いほど、運用成績は上がるが、反面相場が低迷した環境で資金を集めるのは困難である。
相場がボトム圏にあるかどうかは、後になってわかることであって、一般に暴落過程では投資家の心理的なリスクは極大となる。
暴落は、相場がもっと下がると思う人が圧倒的に多いからこそ、起こるのである。
九○年代の初めに、アメリカで人気を集めた不動産投信は、きわめてハイリスクであった。
ハイリスクであったからこそ、ハイリターンをもたらしたのである。
日本でも、不動産投資信託が上場する。
現在では、大した資金は集まらないと無視するエコノミストが多い。
私の見方は違う。
不動産投信は最初から、大きな人気と大きな資金を集めて、短期間に日本の資産デフレに歯止めをかけるほど巨大な勢力に成長すると見ている。
不動産投信の見通しが極端に分かれる理由は、相場観にある。
現在では日本の不動産は一○年間も暴落を続けて、先安感に包まれている。
それゆえ、エコノミストはリスクの多い不動産市場に資金が集まるはずがないと思っている。
これこそ、実戦を知らない優等生に共通した相場観である。
資本主義社会では、たとえ少数でも、必ずリスクに挑戦する人たちがいることを私は重不動産相場が暴落したゆえに、不動産投信は五％以上の高利回りの金融商品を創造する利益の大きさはリスクの大きさに比例するそうなると、値下がりのリスクは値上がり期待に変わり、不動産投信の株価が上がる。
機関投資家と個人投資家の資金が流入することで、不動産の買い手も増える。
一年後には、不動産投信は一兆円単位の資金を集め、三年後には奔流となって、不動産相場を押し上げるだろう。
相場のリスクがなくなってから、エコノミストがあわてて不動産投信の効用を説きはじめるだろう。
その頃には、不動産投信は高い配当水準を維持することはできるが、株価の値上がりは期待できなくなっているだろう。
資本主義社会では、利益はリスクの大きさに比例する。
リスクを取らない人は、利益もことができる。
五％以上の利回りは、リスクを取る投資家にとっては、リスクの高さを補って余りある魅力がある。
いったん不動産投信に資金が集まれば、その資金が不動産相場を下支えするから、値下がりのリスクが小さくなる。
そこでまた新しい資金が集まり、次第に不動産相場を押し上日本の不動産投信は巨大な金融商品に成長するだろう。
現在の相場環境が九○年代初めのアメリカよりも大きなリスクをはらんでおり、それゆえ、アメリカよりも高い運用実績を期待することができると思うからである。
アメリカの成功体験を目の当たりにして、私は長年にわたり再三再四、日本の銀行経営者に不動産投信をつくれと呼び掛けてきた。
その要旨は大略次のごとくであった。
不動産相場の大暴落によって日本の銀行は巨大な不良債権を一手にひっかぶった。
倒産した銀行も多い。
一○％や二○％の下落ならばともかく、五分の一、一○分の一という大暴落は経営力で対応できる限界を超えており、銀行の責任というよりも、明らかに政治の責任である。
銀行経営者が暴落に手をこまねいて、苦境を脱出するために何の行動も起こさないのは、明らかな怠慢である。
銀行は天下の秀才をほしいままに採用してきた。
経済研究所を持ち、アメリカで不動産投信が不動産不況克服の特効薬となったことを知らないはずがない。
さらに銀行には四五○兆円の巨大な預金残高がある。
預金者はみなゼロ金利にせんか、と。
銀行が不動産投信の設定と販売に全力を投入し、早期に大型商品に育てることが、顧客の利益になり、銀行自身を救済し、日本の不況を克服する特効薬となる。
泣かされている。
銀行はなぜ、アメリカに習って不動産投信をつくらないのか。
預金残高の五％を不動産投信に導入することに成功すれば、銀行は二○兆円の資金を得て、独力で不動産相場を建て直し、不良債権の地獄から脱出することができる、と。
私が久しく待望していた不動産投信は、やっと政府主導で実現し、東証上場にこぎ着けた。
私は改めて、銀行経営者に呼び掛けたい。
政府にオンブダッコで、他人事のように傍観するのではなく、自ら不動産投信を設定し、自行の顧客に不動産投信を売りまくり、アダム・スミスは、価格は需要と供給の接点で決まる、と言った。
枝葉末節を切り捨てて、不動産市場の新しい需要と供給を予測する。
アダム・スミスは、価格は需要と供給の接点で決まることを証明した。
資本主義下において、この需給理論は現在もなお不滅の経済原則である。
需給関係を野放しにすると、恐慌を含む激しい景気変動を避けることができないことも明らかとなった。
そこで金融政策や財政政策や税制を発動して、需給関係をコントロールする理論と政策が発達していった。
一九八○年代の末期に、日本では不動産相場が暴騰して、巨大なバブルが発生した。
投機資金を排除するために、苛酷な税制が課せられていった。
なかでも重加算税は五年以内に不動産取引で得た利益は全部取り上げるという、まさに報復的、懲罰的な税制であった。
日銀は金利と資金量の両面から、投機筋を締め上げた。
とりわけ総量規制は金融の蛇口を根元で閉じてしまうという暴力的な引き締め策であった。
九○年代に不動産相場が暴落したにもかかわらず、投機資金を閉め出す税制が残った。
重加算税が撤廃されたのはようやく二年前である。
マネーには良いマネーも悪いマネーもない。
投資には良い投資も悪い投資もない。
投資今や、不動産投信の出現で、状況は一変した。
不動産投信は不動産市場と金融市場を直結するまったく新しいバイパスである。
不動産投信は、必ず不動産の需給関係に革命的な変化をもたらす。
不動産相場は一方的に暴落を続けており、不動産価格は八○年代を逆行して、七○年代の水準まで引き戻された。
政治家も、財務大臣も、日銀も、官僚も、エコノミストも、不動産相場の暴落は誤った政策の結果ではなく、景気が低迷した結果として発生しており、景気を立て直さなければ、相場の回復は困難だと思っている。
私はもちろん、すべての価格を決定する最大の要因は、アダム・スミスのいう通り、昔も今も需給関係だと確信している。
不動産相場の果てしない暴落の根本的な原因は、需要と供給をつなぐ金融のパイプが存在しないところにある。
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